[IB토마토](부동산PF 옥석가리기)③구조 열위·당국 압박에 자산 회수 '불안'

제2금융 브릿지론·중후순위 비중 높아 질적으로 미흡경·공매 신속 정리 시 저가 낙찰 등 손실 확대 가능성

이 기사는 2024년 08월 20일 17:14  IB토마토 유료 페이지에 노출된 기사입니다.

부실 우려가 있는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장에 대한 금융당국 압박이 거세다. 사업장 정리를 요구하면서 금융권에 미칠 영향이 초미의 관심사다. 경·공매 등 구조조정 작업이 하반기 빠르게 추진될 것이란 전망도 나온다. 금융권 내에서는 특히 부동산 익스포저(위험노출액)가 많은 제2금융에 대한 우려가 크다. 관련 손실이 올해 안에 잇따를 수 있어서다. <IB토마토>는 금융당국의 PF 연착륙 정책 현황과 방향을 알아보고 제2금융권에 미칠 영향을 살펴본다. (편집자주)

 

[IB토마토 황양택 기자] 부동산PF 사업성 평가와 구조조정 영향은 제2금융권 중에서도 특히 브릿지론이나 중·후순위 대출 비중이 높은 곳들 중심으로 크게 작용할 것이란 전망이 나온다. PF 구조가 열위인데다 당국 압박까지 더해지면서 경·공매 저가 낙찰로 회수 효율성이 떨어질 수 있다는 것이다. 금융당국은 예외 사유를 두면서 나름의 탄력적 운용을 이어가겠단 방침이나 이와 관련된 구체적 기준 마련과 적합성은 또 다른 문제로 작용할 것으로 보인다.

 

브릿지론·중후순위 비중 높아…자산 회수 손실 불가피

 

20일 금융·신용평가 업계에 따르면 캐피탈 업권은 올 1분기 기준 부동산PF 익스포저에서 브릿지론이 차지하는 비중이 신용등급 AA급은 33.5%, A급 이하는 43.8%다. 자기자본 대비 브릿지론 비중은 각각 32%, 54% 정도다.

 

저축은행 업권은 같은 기간 부동산PF 내 브릿지론 비중이 대략 42.9%였으며, 자기자본 대비 비중은 57%로 파악된다. 증권의 경우 지난해 말 기준으로 브릿지론 비중이 25.5%다. 캐피탈사와 저축은행, 증권 모두 브릿지론에 대한 리스크가 높은 편이다.

 

(사진=금융감독원)

 

금융당국의 이번 사업성 평가 기준은 기본적으로 브릿지론에 방점이 찍혀 있다. 이전 평가 기준이 본PF 중심이었던 것과 대비되는 부분이다. 새롭게 추가된 토지담보대출 역시 브릿지론과 성격이 유사한 부분이 많고, 통상 부동산 관련 대출 규모를 파악할 때 일부가 브릿지론에 포함된다.

 

실제 금융당국은 사업성 평가 기준의 개편 결과, 신규로 발생하는 부실 사업장 대부분이 브릿지론이나 토지담보대출 관련 사업장일 것으로 보고 있다.

 

브릿지론은 공사 전단계 토지대에 대한 대출인 만큼 위험도가 높다. 차입금으로 취득한 토지가 공사착공으로 이어지지 않을 경우 해당 토지를 매각해 상환 자금을 마련해야 한다. 고금리 영향으로 인건비나 자재대, 금융비용이 올라 본PF 전환은 더욱 어려워진 상황이다.

 

제2금융권의 부동산PF 자산은 특히 중·후순위 대출 비중이 높다는 점에서 회수 리스크가 따른다. 업권별 중·후순위 대출 비중은 지난해 말 기준 증권 42%, 캐피탈 30%, 저축은행 11% 정도로 파악된다. 저축은행의 경우 브릿지론이 주로 선순위이지만 사업성이 낮은 케이스가 많은 것으로 알려졌다.

 

게다가 시장에서는 지난해 하반기 기준 경·공매 가격이 약 30~50% 할인된 범위에서 거래가 이뤄졌던 것으로 전해졌다. 이를 감안하면 부실자산의 매각과 회수 과정에서 발생하는 손실은 불가피한 상황이다.

 

(사진=연합뉴스)

 

부실사업 정리 때 부작용 우려도

 

당국 조치는 대손충당금을 기존보다 더 쌓는 것을 넘어 부실 사업장을 신속하게 처리하란 것이다. 다만 사업장을 예상보다 빠르게 정리할 경우 건전성 개선보단 오히려 충당금 적립액을 넘어서는 손실이 발생할 수 있다. 시장 일각에서 속도조절론이 나오는 이유다.

 

목표 기한 내에 자산 정리를 압박적으로 진행할 경우 단기매물이 증가하고 매수우위 시장 분위기가 형성될 수 있어서다. 경·공매 낙찰 가격이 본래 자산 가치 대비 크게 떨어질 수 있다는 것이다. 이는 금융사 입장에서 매각 손실이 더욱 커질 수 있음을 뜻한다.

 

양호한 수준의 정상 사업장이 경·공매 시장에 나오게 되는 경우도 있다. 입지가 좋거나 사업 특수성이 있는 건 등인데, 향후 부동산 시장이 회복하면 높은 매각가를 받을 수 있지만 떠밀려 나오면 저가 낙찰될 수 있다. 이 역시 결국에는 대출해 준 금융사 손실로 이어진다.

 

부동산 경·공매 관련 한 전문가는 <IB토마토>에 “개인적으로 PF 문제는 시간이 지나게 되면 시장이 좋아지면서 더 비싸게 낙찰될 수 있을 것으로 보고 있다”라며 “현재 아파트에서 비아파트로 온기가 갈 것이냐 말 것이냐 하는 단계인데, PF가 있는 곳들 입지가 나쁘지 않다”라고 설명했다.

 

그러면서 “현재 PF 부실채권이 많아서 문제가 되고 있지만 정부의 8.8 주택공급 대책도 나왔고 여러 백그라운드 정황을 고려하면 시간이 지났을 때 상황이 그렇게 나쁘진 않을 것 같다”라며 “선제적으로 입찰하고 낙찰되는 것들이 더 싸게 책정되면서 불합리한 부분이 있지 않나 생각한다”라고 했다.

 

금융당국이 현장 지침으로 내린 경·공매 마무리 기한은 6개월이다. 경·공매 기준도 현장 지침에서는 기존 6개월 이상 연체를 3개월로 줄여놓은 상태다. 재실시도 1개월 단위로 돌아간다. 당국은 이와 관련 시장의 의견을 반영해 예외 조치를 마련해 두고 있다는 입장이지만 관련된 기준의 적합성은 또 다른 문제가 될 여지가 있다.

 

금융감독원 중소금융검사1국 책임자는 <IB토마토>에 “탄력적 운용이라는 것은 예외 사유를 반영한다는 의미”라면서 “해당 기준은 아직까지 자세하게 정해진 것을 공개할 계획은 없다”라고 말했다.

 

황양택 기자 [e-mail]