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2024년 08월 1일 17:57 IB토마토 유료 페이지에 노출된 기사입니다.
[IB토마토 권성중 기자] 충북 음성군 소재 ‘음성자이 센트럴시티’의 700억원 규모 리파이낸싱이 완료됐다. 지방 중소도시 주택 사업장인데다 아직 계약이 채 끝나지 않은 미분양 상태임에도 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환에 이어 대규모 차환에 성공한 것이다. 지방 주택사업에 대한 자본시장의 시선이 변화하고 있는 것으로 풀이된다.
GS건설이 시공하는 '음성자이 센트럴시티' 조감도.(사진=GS건설)
1505가구 지방 사업장…ABSTB 발행으로 700억원 조달 완료
1일 투자은행(IB) 업계에 따르면 ‘음성자이 센트럴시티’(이하 음성자이)의 시행사 라온도시개발은 특수목적법인(SPC) 트루금왕제일차를 통해 700억원을 조달했다.
트루금왕제일차는 이번 자금 조달을 위해 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 발행했다. 트루금왕제일차는 ABSTB 발행을 통해 조달한 자금으로 라온도시개발의 유동화를 위해 설립된 SPC인 키스금왕제일차에 대출을 실행할 계획이다. 키스금왕제일차는 트루금왕제일차와 대주단 등으로부터 받은 대출금으로 라온도시개발에 선순위 700억원, 후순위 300억원 등 총 1000억원의 대출을 실행할 계획이다. ‘트루금왕제일차→키스금왕제일차→라온도시개발’로 자금 대여가 이뤄지는 형태다.
ABSTB의 발행 주관은 한국투자증권이 맡았다. 트루금왕제일차가 키스금왕제일차에 빌려주는 700억원에 대한 대출채권을 담보로 자금을 공여했다. 한국투자증권이 해당 대출채권의 매입과 자금보충, 사모사채 인수를 보증하면서 트루금왕제일차는 한국신용평가,
한국기업평가(034950)로부터 해당 ABSTB의 신용등급을 ‘A1(sf)’로 부여받았다.
GS건설(006360)이 시공을 맡은 ‘음성자이’는 충북 음성군 내 처음으로 조성되는 ‘자이’ 브랜드 아파트 단지다. 충북 음성군 금왕읍 무극리 504-5번지 일원에 지하 2층, 지상 29층 규모 공동주택 1505가구와 근린생활시설 등을 신축하는 사업이다.
라온도시개발은 지난 2022년 10월 이 단지 분양에 돌입했다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 당시 1·2순위 청약 결과 1454가구 모집에 423건의 청약만 접수됐다. 전용면적 84㎡ 테라스타입과 대형 면적인 전용 116㎡ 만이 1순위에서 마감됐고, 나머지 평형에선 대거 청약이 미달됐다.
준공까지 1년6개월…GS건설 ‘미수금’ 우려는 낮아
‘음성자이’는 지난 2022년 10월 분양 이후 2년여가 지난 현재까지 모든 세대의 계약이 완료되지 않았다. 정확한 계약률은 공개되지 않았지만, 아직 상당수 물량이 미계약 상태에 있는 것으로 알려졌다.
시공사 GS건설은 이 사업에 대한 책임준공 의무를 부담하고 있다. 다만 시행사가 원활한 PF 자금조달을 진행 중이어서 공사비를 받지 못해 책임준공 의무를 다하지 못할 가능성은 극히 낮아 보인다.
GS건설 관계자는 <IB토마토>와의 인터뷰에서 “‘음성자이’의 경우 현재 모든 세대의 계약이 끝나진 않았지만 시공 만을 맡은 단순도급 사업이어서 미수금 발생 우려는 크지 않은 것으로 보고 있다”라며 “또한 분양률에 따라 공사비를 지급받는 분양불이 아닌, 공정률에 따른 기성불 계약”이라고 말했다.
실제 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 올해 3월 기준 GS건설은 음성자이 공사 계약금 3478억원 중 1079억원을 수령했다. 계약잔액은 2398억원이다. 계약 기간은 오는 2025년 11월이다.
GS건설의 올 1분기 연결 기준 공사미수금 규모는 2조3667억원으로 3개월 전인 지난해 12월 말(2조6177억원) 대비 약 2500억원 감소했다. 기성불 단순도급 계약인 ‘음성자이’ 프로젝트에서 공정 진행에 따른 공사비를 수령하지 못하면 공사미수금으로 잡히게 된다. GS건설은 공사 계약금액이 직전 회계연도 매출액의 5% 이상인 현장에서 발생하는 미수금 등을 공시하고 있다. 음성자이는 이 기준에 미치지 못해 공개되지 않았다.
한편, 트루금왕제일차는 이번 700억원 규모 ABSTB 발행에 관해 한국투자증권과 오는 2026년 7월까지 3개월마다 총 8회에 걸친 재발행 계약을 체결했다.
권성중 기자 kwon88@etomato.com
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