(공공임대의 난)③민간임대와 역할 나눠야…범위·수준 명확해야

부동산 전문가 4인 인터뷰…"민간 부문 참여 도모 필요""관련 규제 완화하고 민간과 시너지 이룰 방안 고민해야"

 

[뉴스토마토 홍연 기자] 공공임대주택을 늘려야 한다는 목소리가 높습니다. 현재 우리나라의 공공임대주택 비율은 전체 주택의 약 8% 정도로 경제협력개발기구(OECD) 평균에 미치지 못하고 있는데요. 수익성 등의 문제로 운영의 주체가 돼왔던 지방자치단체나 한국토지주택공사(LH) 같은 공공부문이 재원부족 등의 문제로 사업 추진에 어려움을 겪고 있는 상황입니다. 

 

<뉴스토마토>는 김효선 NH농협은행 수석전문위원, 서진형 광운대 부동산법무학과 교수, 이은형 대한건설정책연구원 연구위원, 함영진 우리은행 부동산 리서치랩장(가나다순)에게 공공임대 주택 공급 확대와 원활한 관리를 위한 방안에 대해 물었습니다. 전문가들은 공공부문뿐 아니라 민간 부문의 참여를 도모해 다양한 방식의 임대주택 공급이 필요하다고 조언했습니다. 

 

이 위원은 "임대시장은 공공임대가 유일한 해법이 아니며, 민간임대가 함께 구성한다는 것부터 다시 인지해 관련 규제를 완화할 필요가 있다"고 주장했습니다. 그는 민간임대주택의 경우 기업이 공급하는 임대주택뿐 아니라 다주택자 등 개인이 공급하는 물량이 시장수요에 따라 공급변동이 가능하다는 점을 이유로 들었습니다. 정책적으로 현실 가능한 물량은 유한한 상태에서 막연히 공공임대를 늘리라는 주장은 현실성이 없다는 것인데요. 이 위원은 "공급 규모와 대상을 명확히 해야 한다"고 강조했습니다. 

 

(그래픽=뉴스토마토)

 

김 위원 역시 민간임대사업 제도 일부 완화를 통해 당분간 민간에서 임대주택을 적극적으로 공급할 수 있는 정책적 지원이 필요하다고 밝혔습니다. 공공임대주택이 과거 저금리·저비용 시대에 빠른 착공이 돼야 했는데 당장은 사업성 부족으로 신규 공급이 어렵다는 이유에서입니다. 현재는 토지비부터 설계, 공사, 금융 비용 등이 높은 상태에서 주택 가격이 떨어졌죠. 그는 "정부 차원의 공공임대 주택은 한계가 있는 만큼 민간 부문의 기업형 임대사업자를 주요 임대주택 공급자로 육성해야 한다"면서 "대기업 형태의 임대사업자가 임대주택 건설과 관리 등에 폭넓게 참여하는 일본 등 해외 사례를 참고해 규모의 경제를 바탕으로 단위 주택당 임대·관리 비용을 절감할 수 있다"고 설명했습니다. 

 

함 랩장은 "공공이 공급하는 임대 주택의 경우 세금으로 지어야 하기 때문에 재원에 한계가 있고 모든 사람을 만족시킬 수 없다"면서 "그 간극을 메워줄 수 있는 일본의 기업형 임대를 참고해 공공과 민간이 시너지를 이루면서 같이 공급을 확대할 수 있는 방안을 고민해야 한다"고 밝혔습니다. 그러면서 "고금리, 건자재값 인상, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 금융이 얼어붙으면서 공급 시장 자체가 냉각돼 있다 보니 공급 진도율이 낮은 것"이라고 말했습니다. 

 

전문가들이 공통적인 예시로 꼽는 일본의 경우 1980년대부터 민간투자 확대를 위해 민간부문의 토지 획득을 가능하게 하고, 관련 법과 제도를 정비했습니다. 민간 자본을 이용한 공공 인프라 개발을 촉진하는 법률인 PFI법은 1999년에 제정됐습니다. 공영주택에 민간투자를 도입하면서 초기 투자 경감, 복합개발에 따른 공유지의 고도 이용과 함께 건설·관리 일원화에 따른 총비용 감소 등의 이점을 얻을 수 있었습니다.  

 

공공임대 양적 확대와 함께 질적 개선도 중요

 

아울러 공공임대에 대한 양적 확대뿐 아니라 질적 개선도 필요하다는 목소리가 나오는데요. 서 교수는 "공공임대의 주거질을 높여줘야지만 수요자들이 공공임대를 찾기 때문에 사회적 취약계층과 함께 노인, 청년, 신혼부부의 주거수준을 높이는 방향으로 가져가야 한다"면서 "정부에서 정하는 최저주거기준을 다양화해 수요자들의 욕구에 맞는 공공임대 주택을 공급할 필요가 있다"고 강조했습니다. 

 

이 위원은 "수혜 범위의 확대와 수혜 수준의 증대는 복지사업에서 영원한 딜레마"라면서 "공공임대는 사회안전망 기능을 중시하고, 민간임대는 질과 양을 모두 선택적으로 반영 가능하다는 점을 감안하면 결국 공공임대와 민간임대가 주된 역할을 나누어 맡는 것이 최선"이라고 했습니다. 

 

김 위원은 "우수한 입지에 면적과 설계를 다양화하는 공공임대 주택이 필요하다"고 했습니다. 도심지 오피스텔과 다세대주택은 리모델링 후 젊은 층을 위한 임대주택으로, 경기권 우수 입지에는 노인가구를 위한 임대주택을 확대하는 방식 등을 예로 들었는데요. 그는 "당장 양적인 부분은 확대가 어려워 노후주택을 개조해 질적 개선을 하는 방식도 확대해야 한다"고 판단했습니다.

 

함 랩장은 "재건축과 리모델링을 통해 거주의 질적 변화를 꾀하고, 고밀화를 통해 더 많은 사람들이 임대주택에 살 수 있는 방안을 고민해야 한다"고 부연했습니다. 

 

홍연 기자 [e-mail] 

이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 강영관 산업2부장이 최종 확인·수정했습니다.