(12·16 부동산 대책 한달)①"잡힐 때까지 규제"…셈법 복잡해진 다주택자
호가 잡았지만 중저가 아파트 상승세…추가 규제 엄포에 버티기 갈등
입력 : 2020-01-12 06:00:00 수정 : 2020-01-12 06:00:00
[뉴스토마토 최용민 기자] 12·16 대책이 서울 집값 상승세를 둔화시켰지만 아직 꺾지를 못했다. 보유세 강화를 골자로 다주택자들의 매도를 유도했지만 아직 거래량이 적은 버티기 상황이 전개되고 있다. 서울 고가 주택 호가는 잡히는 분위기지만 중저가 주택은 풍선효과를 누리고 있어 다주택자들은 아직 시세차익을 포기하기가 힘들다.
 
이러한 다주택자들에게 정부는 전쟁을 선포했다. 문재인 대통령이 직접 '부동산 투기와의 전쟁'을 언급하고 김현미 국토교통부 장관이 총선 불출마를 선언하는 등 더 강도 높은 규제가 나올 전조다. 이런 분위기상 당분간 집값은 약세를 보이고 버티기와 관망세로 거래량이 위축되는 침체국면이 이어질 것으로 전망된다. 
 
12일 업계에 따르면 지난해 12·16 대책 발표 이후 강남권을 중심으로 수억원의 호가 하락이 이뤄졌다. 지난해 10월29일 18억2000만원에 팔린 개포주공 4단지 35.87m²(1층) 매물이 네이버 부동산 매물 시세표에 14억원에서 15억원 사이로 올라와 있다. 여기에 지난해 11월11일 30억2000만원에 거래된 서초구 래미안퍼스티지 전용면적 84.93m²(18층) 매물은 현재 최고 호가가 23억원에 그친다.
 
거래 자체가 많지 않아 시세라고 보긴 어렵지만 호가가 내린 급매물은 다주택자들의 버티기 진영에 금이 가고 있다는 방증이다. 이에 전문가들은 15억원 이상 아파트 구매 시 대출을 전면 금지한 것이 효과를 발휘하고 있다고도 평가한다.
 
대신 강북권 9억원 이하 중저가 아파트에 대한 선호도가 높아지며 집값 대책에 재를 뿌린다. 9억원 이하 아파트 구매 시 담보인정비율(LTV) 40% 대출이 가능하다는 점에서 집값 상승 여력이 있는 지역을 중심으로 강남권보다 투자가 많이 이뤄지고 있는 것으로 알려졌다.
 
실제 부동산114에 따르면 서울 지역 주간아파트 상승률은 11월20일 기준 0.23%, 12월 27일 기준 0.15%를 기록한 이후 올해 1월 10일 기준 0.09%까지 하락했다. 반면 도봉구는 지난해 12월13일 기준 0.01%에서 올 1월10일 0.10%로 크게 올랐고 같은 기간 노원구는 0.21% 상승률을 유지했다.
 
함영진 직방 빅데이터랩장은 “강남권을 중심으로 12·16 부동산 대책 이전보다 거래량이 확실히 줄었고, 상승폭도 줄어들고 있다. 수요자도 관망하는 분위기”라며 “이외 강북 지역이나 입주가 없는 지역들은 풍선효과로 갭 매우기 현상이 나타나고 있다”라고 진단했다.
 
이런 가운데 시장에는 여전히 낮은 금리나 풍족한 유동성, 총선을 앞둔 개발공약 등 부동산 호재도 많아 다주택자들이 버티기할 공산이 있다. 정부는 이런 다주택자들에게 오는 6월 보유세 기준일 이전 집을 팔라고 양도세 중과 배제를 약속했다. 따라서 6월이 부동산 시장의 분기점이 될 전망이다. 다주택자들로서는 이후 시황이 오를 것도 기대할 수 있지만, 정부가 워낙 강경한 입장이라 셈법이 단순하지 않다.
 
시장에서는 채권 입찰제와 주택거래 허가제, 재건축 연한 강화 등 시장에 충격을 줄 만한 추가 규제들이 거론되고 있다. 채권입찰제는 주변 시세보다 저렴하게 분양받은 청약자가 분양가와 별도로 추가 채권을 매입하도록 하는 제도다. 채권 매입액이 높은 순서대로 당첨자를 결정하고 시세 차익 일부를 국채로 환수하는 제도다. 여기에 노무현정부가 추진하려던 주택거래 허가제가 실제 시행될 경우 시장에 큰 충격을 줄 수도 있다. 주택거래 허가제는 자금 출처를 따지고 실수요를 가려 매매를 허용하는 식으로 소위 규제 ‘끝판왕’으로 불린다. 
 
최용민 기자 yongmin03@etomato.com

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  • 최용민

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