[뉴스토마토 김보선 기자] 변동금리 주택담보대출을 장기 고정금리로 꿔주는 '서민형 안심전환대출' 신청이 폭주하고 있다. 24일 금융위에 따르면 신청액은 이미 26조원을 넘어섰다. 마감기한이 일주일 남은 상황에서 이미 공급 총액인 20조원을 넘은 것이다. 신청자 중 요건에 맞지 않는 탈락자를 감안하더라도 총 신청액은 공급규모를 크게 초과할 걸로 보인다.
대출 신청자들이 집중되면서 주택금융공사 홈페이지 접속도 어려움을 겪고 있다. 금융위는 수요가 집중되면서 주금공 홈페이지가 혼잡해 지속적으로 서버를 증설하고 시스템을 효율화하면서 불편은 점차 완화되고 있다고 하지만, 신청 접수를 위한 대기시간은 10분 정도는 감안해야 한다.
자격이 된다면 놓쳐선 안될 기회다. 서민 우선지원이라는 취지에 맞춰 대출이 더 늘어날 가능성은 없어 더욱 그렇다. 금융위 관계자는 "안심전환대출이 서민 우선 지원이라는 취지에 부합하도록 총 20조원 규모에서 집값이 낮은 대상자부터 순서대로 지원할 것"이라며 "주택금융공사 재원이나 MBS 시장상황을 고려할 때 공급규모를 추가로 늘리기는 매우 어렵다"고 설명했다.
관심이 뜨거운 만큼 문의도 폭주했다. 안심전환대출 수요자들이 자주 묻는 궁금증을 사례별로 풀어본다.
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상환 부담, 매월 얼마나 아낄까?
이번 상품 출시방향이 공개된 7월23일 이전에 변동금리나 준고정금리 주택담보대출(주담대)을 받은 실수요자는 서민형 안심전환대출을 신청할 수 있다. 가장 궁금한 것은 갚아야 할 이자 부담이 얼마나 줄어드냐이다.
주담대를 받은 지 3년이 넘은 A씨는 기존 대출 잔액 3억원, 만기 20년, 변동금리 3.16%를 적용받고 있다. 이번에 서민형 안심전환대출로 갈아타면 2.05%의 고정금리를 적용받을 수 있다. 매월 168만8000원을 상환하던 A씨는 16만3000원 줄어든 152만5000원(중도수수료 없을 때)을 내면 된다.
주담대 경과기간이 6개월인 B씨는 1%의 중도상환수수료를 내야 한다. A씨와 대출잔액과 만기, 금리가 동일하다고 할 때 B씨의 월 상환부담은 168만8000원에서 154만원으로 14만8000원 줄어든다.
기존 대출을 받은 지 3년이 지나지 않았다면 중도상환수수료를 따져야 한다. 안심전환대출로 갈아타고 3년 이내에 모두 갚더라도 최대 1.2%의 중도상환수수료를 내야 한다. 기존 대출을 받은 지 1년 미만이면 대출액의 1.2%, 1~2년 미만은 0.8%, 2~3년 미만은 0.4%의 중도상환수수료를 내야 한다.
기존 주택담보대출에서 서민형 안심전환대출로 갈아탈 경우 월 상환금액은 주택금융공사 홈페이지에서 시뮬레이션해볼 수 있다. 대출잔액, 대출만기, 대출금리, 상환방법, 월평균 원리금상환액을 입력하면 바로 비교가 된다.
우대금리 조건은?
서민형 안심전환대출은 연 1.85~2.2%의 고정금리 상품이다. 9억원 이하(KB·한국감정원 시세 기준) 1주택자이면서 부부합산 소득이 8500만원 이하인 변동금리·준고정금리 대출자가 신청 대상이다. 집값은 신청일 기준으로 9억원 이하여야 하는데 심사 시점에 재심사해 9억원을 넘으면 대출이 불가능하다.
대출은 최대 5억원까지 가능하다. 한도는 △기존대출 범위 △5억원 한도 △주택담보대출비율(LTV) 70%·총부채상환비율(DTI) 60%에 중도상환수수료 최대 1.2%를 더한 수준 등 세 가지 조건 중 가장 작은 값으로 정해진다.
LTV 규제가 강화돼 갈아탈 때 원금 일부를 상환해야 하는 것 아니냐는 궁금증도 많다. 만일 기존 대출액이 담보가액의 70%를 초과하거나 대출한도 5억원을 넘는다면, 일부를 갚고 나서 서민형 안심전환대출을 이용할 수 있다.
금리는 1.85~2.2% 사이로 시중은행 주담대 금리 중 가장 낮다. 은행 창구에서 신청하면 만기 10년은 1.95%, 15년 2.05%, 20년 2.15%, 30년 2.2%를 적용받는다. 한국주택금융공사 홈페이지나 스마트주택금융 앱을 통해 신청하고 전자약정 기능을 활용하면 만기별로 0.1%포인트씩 금리가 낮아진다. 이 경우 10년 1.85%, 15년 1.95%, 20년 2.05%, 30년 2.1%가 적용된다.
단, 은행창구에서 신청할 경우 기존의 대출을 받았던 은행에서 서민형 안심전환대출을 받아야 한다. 기존 은행과 다른 은행으로 신청하려면 주택금융공사 홈페이지를 통해야 한다.
여기에 한부모가정, 장애인가구, 다자녀가구(만 19세 미만 자녀 3명 이상), 다문화가구에는 0.4%포인트, 결혼 7년 이내 신혼가구 0.2%포인트의 우대금리가 적용된다. 최대 0.8%포인트를 한도로 중복적용을 받을 수 있고 우대 받더라도 최저금리는 연 1.2%이다.
우대금리를 받기 위해서는 공통적으로 주택가격 6억원 이하, 부부합산 연소득 6000만원 이하(신혼가구는 7000만원 이하), 주택면적 85㎡(다자녀 가구는 제한 없음)의 조건도 충족해야 한다.
현재 10년 거치인데, 갈아타면 거치기간이 달라지나요?
상환은 대출원금과 이자를 매달 똑같은 금액으로 갚는 '원리금 균등 분할상환'이나 대출 원금만 매달 똑같이 갚고 이자는 뒤로 갈수록 줄어드는 '원금 균등분할상환' 중에서 선택할 수 있다.
서민형 안심전환대출은 이자만 납부하는 거치기간이 없다는 점을 유의해야 한다. 시중의 주담대는 원금을 장기간 거치하면서 이자만 갚는 상품이 있지만, 안심전환대출은 가입 첫달부터 원금과 이자를 동시에 갚아야 하기 때문에 이자만 내던 대출자라면 부담스러울 수 있다. 가계의 자금운용 계획에 맞춰 신청 여부를 결정해야 한다.
또 만기일시상환도 안 된다. 대출 만기까지 반드시 대출원금과 이자를 분할상환해야 한다.
전세자금대출도 대환 가능한가요?
서민형 안심전환대출은 부동산등기부등본상 근저당이 담보로 등기된 주택담보대출만 전환 대상이다. 따라서 전세자금대출이나 전세보증금담보대출, 이주비대출, 신규 구입 목적의 집단대출은 지원 대상에 포함되지 않는다.
보금자리론, 적격대출, 디딤돌대출 같은 주택도시기금 대출 등 정책모기지도 대환 대상에서 제외된다.
아울러 오피스텔을 담보로 대출받은 경우도 안심전환대출로 대환되지 않는다. 부동산등기부등본상 주택으로 구분되는 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택(다가구주택 포함)만 대상이기 때문이다. 오피스텔은 주택이 아니라 업무용 시설로 구분돼 등기된다.
분양권을 가지고 있는데 대출받을 수 있을까요?
주택 1채를 소유하면서 분양권이나 입주권이 있다면 2주택자에 해당돼 서민형 안심전환대출을 받을 수 없다.
반면 지방의 △사용승인 후 20년 이상 경과 단독주택 △85㎡ 이하 단독주택 △부모 또는 배우자에게 상속받은 단독주택은 보유주택으로 보지 않는다. 지방 단독주택은 통상 투기의 목적이 아니라고 보고 주택 수 산정에서 제외한 것이다.
도시라도 △20㎡ 이하의 주택 △공부상 주택으로 등재됐지만 사람이 살지 않고 창고 등 용도로 사용되는 건물 △무허가건물 △문화재로 지정된 주택도 무주택으로 간주한다.
2금융권, 여러 은행 대출이 있는데?
2금융권 대출자라도 상관없다. 이번 프로그램은 주택금융공사가 직접 취급하는 방식으로 진행되기 때문이다. LTV 70% 이하, DTI 60% 이하 등 지원요건에만 부합하면 2금융권 대출 대환에 대해 걱정하지 않아도 된다.
아울러 여러 금융기관에서 주택담보대출을 받은 다중채무자도 이용할 수 있다. 단, 서민형 안심전환대출을 1순위로 근저당 설정하는 게 원칙이다.
29일 마감인데 서두를수록 유리한가요?
선착순이 아니다. 29일 자정까지 신청하면 똑같은 자격을 갖춘다. 우선 선택받을 수 있는 신청자는 주택가격이 낮은 대상자들이다. 주택가격 기준인 9억원은 신청이 가능한 주택의 최고한도일 뿐 이보다 낮은 가격의 주택 대출에 대해서 우선 지원한다. 예를 들어 집값 8억원에 2억원 대출을 신청한 사람보다 집값 6억원에 3억원 대출 신청자에게 먼저 지원이 돌아간다. 높은 경쟁률을 감안하면 9억원 주택은 사실상 가능성이 없는 셈이다.
결혼했다면 본인과 배우자 중 한 사람의 명의로만 신청해야 한다. 신청 접수 은행은 SC제일·국민·기업·농협·우리·KEB하나·대구·제주·수협·신한·부산·전북· 경남·광주은행 등 대다수 시중은행이다.
김보선 기자 kbs7262@etomato.com
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